Quel régime fiscal pour une SCI

Deux régimes fiscaux sont possibles :

• le régime traditionnel ou régime de la SCI dite « translucide »
• le régime de la taxation à l’impôt sur les sociétés (IS) par option.

Nous limiterons notre approche au cas de la constitution d’une nouvelle SCI dans le but d’acquérir un bien à vocation locative, le capital de cet SCI étant détenu par des personnes physiques.

1) le régime de la SCI dite « translucide » :

Les loyers sont dans ce cas taxés selon le régime applicable aux revenus fonciers.

• Seuls les revenus effectivement encaissés constituent des recettes, desquelles il possible de déduire certaines charges :
• les intérêts d’emprunt
• a taxe foncière
• les travaux de réparation ou d’entretien
• les frais de gestion et d’amortissement de l’immeuble dans la limite de 15% des loyers.

En conséquence, même si la SCI amortit ses immeubles sur un plan comptable, cet amortissement demeure inopérant sur le plan fiscal.
De plus les frais d’acquisition de l’immeuble par la SCI ne constituent pas des charges déductibles.

Si les résultats de la SCI sont bénéficiaires, chaque associé est imposé directement, au titre de ses revenus fonciers, sur la quote-part lui revenant, même si le résultat n’est pas distribué et est mis en réserve.
Résultat fiscal ne signifie pas trésorerie et les associés peuvent avoir à payer des impôts sur des sommes qu’ils n’auront pas effectivement encaissés.

Si les résultats sont déficitaires, ce déficit peut s’imputer sur les autres revenus fonciers des associés perçus au cours du même exercice ou être reporté sur les cinq années suivantes.

Ce déficit ne peut pas s’imputer sur le revenu salarial mais uniquement sur d’autres revenus fonciers.

2) Régime de l’assujettissement à l’IS :

Dans cette hypothèse, les loyers sont imposables dès qu’ils sont échus, même s’il ne sont pas encaissés.

Mais il possible de déduire davantage des charges :

• les frais d’acquisition
• l’amortissement de l’immeuble
• les frais d’emprunt
• l’impôt foncier
• les travaux de réparation et d’entretien
• les frais de gestion
• les provisions sur créances douteuses.

Si les résultas sont bénéficiaires la taxation varie en fonction de son affectation :

• Le bénéfice mis en réserve est taxé au taux de l’IS en vigueur ce qui laisse disponible dans la SCI le solde du bénéfice. 
• Le bénéfice distribué, en fonction de la quote-part des associés, est imposé à l’impôt sur le revenu qui bénéficie du régime de l’avoir fiscal.

Dans ce cas les associés sont imposés sur des sommes qu’ils ont effectivement encaissés, ce qui n’est pas obligatoirement le cas pour une SCI « translucide ».

Si les résultats sont déficitaires, ils ne pourront être imputés que sur les futurs bénéfices de la SCI au cours des cinq exercices suivants.


3) Régime fiscal de cession des parts sociales de SCI :

Le régime des plus values et droits d’enregistrement est sensiblement identique pour les deux types de SCI.

Mais l’acquéreur des parts d’une SCI « translucide » peut déduire les intérêts sur l’emprunt contracté pour réaliser cette acquisition ce qui n’est pas admis pour l’acquéreur personne physique, des parts de SCI à l’IS.
Dans ce cas, il est nécessaire de constituer une structure de rachat soumise à l’impôt société.

A noter que la constitution d’un capital important peut, dans la cas d’une cession de parts de SCI, apporter un avantage fiscal, la plus value étant calculée entre le prix initial des parts (équivalent au montant du capital) et le prix de cession. Le montant de la plus value est déterminé entre l’année de détention et l’année de cession des parts sociales.

La libération du capital d’une SCI n’est pas soumis à une contrainte temps, les associés pouvant libérer le capital sur la durée du prêt s’ils le souhaitent.

4) Différence de régime fiscal de la SCI en fonction du mode de financement :


Pendant le contrat Après le contrat

CBI Crédit CBI Crédit
SCI TRANSLUCIDE BNC RF RF RF
SCI à l'IS IS IS IS IS


BNC : bénéfices non commerciaux
IS : impôts sociétés
RF : revenus fonciers

 Modes de financement de l'immobilier