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Avantages et inconvénients des deux modes de financement

 Avantages et inconvénients des deux modes de financement  
Avantages et inconvénients des deux modes de financement :

1) prêt long terme classique :

Avantages :

- La SCI ou la société d’exploitation sont propriétaires du bien dès l’origine.
Lors de la vente de l’immeuble la plus value sera calculée depuis la date de détention de l’immeuble.

- A la fin du crédit la SCI ne change pas de régime fiscal et reste imposé au revenu foncier ou à l’IS s’il y a eu option pour ce régime.

- En cas de dépôt de bilan, ce bien, s’il est financé via une SCI, peut être revendu, le solde entre prix de vente et solde du prêt en cours revenant aux associés de la SCI.
Il peut même être loué à une société tiers, ce qui permettra de conserver ce bien en patrimoine, sauf en cas d’extension du dépôt de bilan à la SCI.

Inconvénients :

- Dans le cas où l’investissement est réalisé directement par la société, le crédit apparaît au passif pour un montant important. Ce crédit, compte tenu de sa durée, voir décroître lentement, ce qui peut altérer la capacité de la société à réaliser de nouveaux emprunts dans le cadre de son besoin d’exploitation.

- La quotité de financement est généralement limitée à 80/90% du coût de la construction ou de l’acquisition. Cette quotité peut être portée à 100% en fonction de la qualité du bien acquis ou de son emplacement.
- Les frais et droits de mutation ne sont pas financés.

- Dans le cadre d’une SCI « translucide » un effet ciseau peut apparaître entre la 7ème ou 8ème année. A ce moment la part des intérêts financiers déductibles baisse sensiblement ce qui a pour effet d’accroître le bénéfice fiscal. Les associés se trouvent ainsi à devoir payer des impôts sur le revenu foncier plus importants alors qu’ils n’ont pas perçu la trésorerie équivalente, celle-ci étant employée à payer la part en capital du prêt. Il est donc important d’ avoir une rentabilité locative élevée afin de limiter cet effet.
Il est possible également d’opter à l’IS, sachant que cette option, qui peut être exercée à tout moment, est définitive.

- Des compléments de garanties (cautions des associés) sont souvent demandés, ce qui implique que ces derniers disposent d’une surface financière solide.

- Les frais d’hypothèque sont supportés par la société ou la SCI (environ 1% du prix) et ne sont pas financés.



2) Crédit bail immobilier :

Avantages :

- Le crédit bail est un engagement financier constaté hors bilan, si l’investissement est réalisé directement par la société ce qui n’affecte pas la structure du bilan en terme d’engagements financiers.

- Le financement est assuré à 100%, les frais et droits étant généralement incorporés dans l’assiette du crédit bail.

- Les loyers sont entièrement déductible lors quote-part terrain.

- Les garanties complémentaires sont limitées (caution de 1 à 2 années de loyers TTC).

- Dans le cadre d’un contrat sur 12 ans maximum, il n’y a pas obligation de publier le contrat de crédit bail d’où une économie équivalente au coût d’une garantie hypothécaire.

- Les droits de mutations (4,80%) à l’issue du contrat portent sur la valeur résiduelle en fin de contrat. Cette valeur résiduelle est généralement très faible (1€).

Inconvénients :

- Le crédit bail offre moins de souplesse que le crédit classique la société n’étant propriétaire du bien qu’après avoir levé l’option d’achat (valeur résiduelle).
Il est possible de prévoir une levée d’option anticipée vers la 8ème année en général.

- En cas de dépôt de bilan les loyers versés sont définitivement perdus.

- A l’issue du contrat de crédit bail, il y a obligation de réintégrer, en plus du terrain, le différentiel entre l’amortissement financier (15 ans maximum) et l’amortissement fiscal (20 à 25 ans selon le type de bien financé).
Cette réintégration a pour effet d’accroître la base d’imposition lors de la levée d’option, cette réintégration étant constatée en « produits exceptionnels ».

- Afin de limiter l’impact de cette mesure il est possible d’amortir 95% du prix du bien sur 12 ans et 5% jusqu’à la 15ème année. La réintégration portera sur les 5/20ème de la valeur d’origine du bien d’où une économie d’impôt.
Par contre nécessité de publier le contrat et en cas de dépôt de bilan entre la 12ème et la 15ème année, les loyers versés seront perdus.

- A l’issue du contrat de crédit bail, la SCI « translucide » ne sous loue plus le bien mais le loue directement à la société d’exploitation.
Elle change de régime fiscal et passe des BNC aux revenus fonciers.
Ce changement de régime vaut mutation, et la SCI devra constater la plus value entre le prix d’origine du bien et sa valeur de marché lors de la levée d’option.
Cette plus value dite « latente » sera constatée mais ne sera payée que lors de la vente ou de la transmission de l’immeuble.
L’option à l’IS permet d’éviter la constatation de cette plus value latente, la SCI conservant à l’issue du contrat de crédit bail, le même régime fiscal. Mais cette option à l’IS aura un impact sur le calcul de la plus value en cas de cession.


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