Choix de la structure de financement

Choix de la structure de financement :

1) s’il s’agit d’un bâtiment spécifique difficilement re classable en dehors de l’activité exercée par la société qui acquière les locaux, il forme un tout indissociable de    l’activité. Dans ce cas mieux vaut financer directement l’entreprise.

2) S’il s’agit d’un bâtiment dit « banalisable », c’est à dire qui peut convenir pour l’exercice d’une autre activité que celle exercée par la société qui projette de réaliser l’investissement, il est préférable de le financer via une structure adaptée, de type SCI ou SARL à prépondérance immobilière.

Pourquoi préférer le montage via une SCI :

L’investissement immobilier est généralement un investissement lourd qui implique le recours à un endettement élevé sur une longue période (10 à 15 ans). Ceci implique une diminution lente de l’encours en capital, les intérêts étant plus importants les premières années pour un amortissement financier classique.

Cet engagement financier peut constituer un frein à la mise en place de nouveaux crédits d’investissement ou de trésorerie pour la société, l’analyse du risque étant appréciée par rapport au niveau des fonds propres de la société et des engagements financiers existants.

Le financement via une SCI permet de porter l’investissement immobilier dans une structure indépendante de la société, le capital de cette SCI étant généralement détenue par les principaux associés de la société d’exploitation.

La société paiera un loyer à la SCI au titre de la location de l’outil de production, comme s’était le cas avant le projet d’acquisition de l’immobilier.
Ces loyers restent déductibles en totalité en charges d’exploitation.

Ce montage sécurise également le prêteur de fonds en cas de dépôt de bilan de la société d’exploitation. Sauf cas de fautes graves de gestion de la part du Dirigeant, également gérant de la SCI ou de la fixation d’un niveau de loyer trop élevé par rapport à la capacité financière de la société, l’extension du dépôt de bilan à la SCI reste rare.

Enfin le financement via une SCI permet au Dirigeant de se constituer un patrimoine.
En cas de cession de la société, le Dirigeant reste propriétaire des locaux d’activité et perçoit à ce titre des loyers qui assurent un complément de revenus pour le Dirigeant.



Quel régime fiscal pour une SCI :

Deux régimes fiscaux sont possibles :
1) le régime traditionnel ou régime de la SCI dite « translucide »
2) le régime de la taxation à l’impôt sur les sociétés (IS) par option.


Nous limiterons notre approche au cas de la constitution d’une nouvelle SCI dans le but d’acquérir un bien à vocation locative, le capital de cet SCI étant détenu par des personnes physiques.

1) le régime de la SCI dite « translucide » :

Les loyers sont dans ce cas taxés selon le régime applicable aux revenus fonciers.

Seuls les revenus effectivement encaissés constituent des recettes, desquelles il possible de déduire certaines charges :
- les intérêts d’emprunt
- a taxe foncière
- les travaux de réparation ou d’entretien
- les frais de gestion et d’amortissement de l’immeuble dans la limite de 15% des loyers.

En conséquence, même si la SCI amortit ses immeubles sur un plan comptable, cet amortissement demeure inopérant sur le plan fiscal.
De plus les frais d’acquisition de l’immeuble par la SCI ne constituent pas des charges déductibles.

Si les résultats de la SCI sont bénéficiaires, chaque associé est imposé directement, au titre de ses revenus fonciers, sur la quote-part lui revenant, même si le résultat n’est pas distribué et est mis en réserve.
Résultat fiscal ne signifie pas trésorerie et les associés peuvent avoir à payer des impôts sur des sommes qu’ils n’auront pas effectivement encaissés.

Si les résultats sont déficitaires, ce déficit peut s’imputer sur les autres revenus fonciers des associés perçus au cours du même exercice ou être reporté sur les cinq années suivantes.

Ce déficit ne peut pas s’imputer sur le revenu salarial mais uniquement sur d’autres revenus fonciers.

2) Régime de l’assujettissement à l’IS :

Dans cette hypothèse, les loyers sont imposables dès qu’ils sont échus, même s’il ne sont pas encaissés.

Mais il possible de déduire davantage des charges :
- les frais d’acquisition
- l’amortissement de l’immeuble
- les frais d’emprunt
- l’impôt foncier
- les travaux de réparation et d’entretien
- les frais de gestion
- les provisions sur créances douteuses.

Si les résultas sont bénéficiaires la taxation varie en fonction de son affectation :

- Le bénéfice mis en réserve est taxé au taux de l’IS en vigueur ce qui laisse disponible dans la SCI le solde du bénéfice.
- Le bénéfice distribué, en fonction de la quote-part des associés, est imposé à l’impôt sur le revenu qui bénéficie du régime de l’avoir fiscal.
Dans ce cas les associés sont imposés sur des sommes qu’ils ont effectivement encaissés, ce qui n’est pas obligatoirement le cas pour une SCI « translucide ».

Si les résultats sont déficitaires, ils ne pourront être imputés que sur les futurs bénéfices de la SCI au cours des cinq exercices suivants.

3) Régime fiscal de cession des parts sociales de SCI :

Le régime des plus values et droits d’enregistrement est sensiblement identique pour les deux types de SCI.

Mais l’acquéreur des parts d’une SCI « translucide » peut déduire les intérêts sur l’emprunt contracté pour réaliser cette acquisition ce qui n’est pas admis pour l’acquéreur personne physique, des parts de SCI à l’IS.
Dans ce cas, il est nécessaire de constituer une structure de rachat soumise à l’impôt société.

A noter que la constitution d’un capital important peut, dans la cas d’une cession de parts de SCI, apporter un avantage fiscal, la plus value étant calculée entre le prix initial des parts (équivalent au montant du capital) et le prix de cession. Le montant de la plus value est déterminé entre l’année de détention et l’année de cession des parts sociales.

La libération du capital d’une SCI n’est pas soumis à une contrainte temps, les associés pouvant libérer le capital sur la durée du prêt s’ils le souhaitent.

4) Différence de régime fiscal de la SCI en fonction du mode de financement :


Pendant le contrat Après le contrat

CBI Crédit CBI Crédit
SCI TRANSLUCIDE BNC RF RF RF
SCI à l'IS IS IS IS IS


BNC : bénéfices non commerciaux
IS : impôts sociétés
RF : revenus fonciers

Modes de financement de l’immobilier :

1) prêt à long terme classique :

Le prêt d’une durée de 10 à 15 ans en général permet de déduire :
- les intérêts d’emprunt
- l’amortissement du bien financé

La durée de l’amortissement fiscal est fonction de la nature du bien financé :
- 20 ans pour les locaux d’exploitation
- 25 pour les bureaux (en principe)

Pour une SCI « translucide » cet amortissement est compris dans les frais de gestion, limités à 15% du montant des loyers.

Le terrain n’est pas amortissable.

2) Crédit Bail Immobilier (CBI) :

Le contrat de crédit bail a une durée moyenne de 10 à 15 ans.

Les loyers de crédit bail sont déductibles en charges d’exploitation hors la quote-part représentant l’amortissement du terrain, qui n’est pas déductible fiscalement.

Généralement cette quote-part terrain est reportée en fin de contrat, le crédit preneur ne déduisant alors qu’une fraction faible du loyer ce qui élargit l’assiette de l’imposition.

Avantages et inconvénients des deux modes de financement :

1) prêt long terme classique :

Avantages :

- La SCI ou la société d’exploitation sont propriétaires du bien dès l’origine.
Lors de la vente de l’immeuble la plus value sera calculée depuis la date de détention de l’immeuble.

- A la fin du crédit la SCI ne change pas de régime fiscal et reste imposé au revenu foncier ou à l’IS s’il y a eu option pour ce régime.

- En cas de dépôt de bilan, ce bien, s’il est financé via une SCI, peut être revendu, le solde entre prix de vente et solde du prêt en cours revenant aux associés de la SCI.
Il peut même être loué à une société tiers, ce qui permettra de conserver ce bien en patrimoine, sauf en cas d’extension du dépôt de bilan à la SCI.

Inconvénients :

- Dans le cas où l’investissement est réalisé directement par la société, le crédit apparaît au passif pour un montant important. Ce crédit, compte tenu de sa durée, voir décroître lentement, ce qui peut altérer la capacité de la société à réaliser de nouveaux emprunts dans le cadre de son besoin d’exploitation.

- La quotité de financement est généralement limitée à 80/90% du coût de la construction ou de l’acquisition. Cette quotité peut être portée à 100% en fonction de la qualité du bien acquis ou de son emplacement.
- Les frais et droits de mutation ne sont pas financés.

- Dans le cadre d’une SCI « translucide » un effet ciseau peut apparaître entre la 7ème ou 8ème année. A ce moment la part des intérêts financiers déductibles baisse sensiblement ce qui a pour effet d’accroître le bénéfice fiscal. Les associés se trouvent ainsi à devoir payer des impôts sur le revenu foncier plus importants alors qu’ils n’ont pas perçu la trésorerie équivalente, celle-ci étant employée à payer la part en capital du prêt. Il est donc important d’ avoir une rentabilité locative élevée afin de limiter cet effet.
Il est possible également d’opter à l’IS, sachant que cette option, qui peut être exercée à tout moment, est définitive.

- Des compléments de garanties (cautions des associés) sont souvent demandés, ce qui implique que ces derniers disposent d’une surface financière solide.

- Les frais d’hypothèque sont supportés par la société ou la SCI (environ 1% du prix) et ne sont pas financés.

2) Crédit bail immobilier :

Avantages :

- Le crédit bail est un engagement financier constaté hors bilan, si l’investissement est réalisé directement par la société ce qui n’affecte pas la structure du bilan en terme d’engagements financiers.

- Le financement est assuré à 100%, les frais et droits étant généralement incorporés dans l’assiette du crédit bail.

- Les loyers sont entièrement déductible lors quote-part terrain.

- Les garanties complémentaires sont limitées (caution de 1 à 2 années de loyers TTC).

- Dans le cadre d’un contrat sur 12 ans maximum, il n’y a pas obligation de publier le contrat de crédit bail d’où une économie équivalente au coût d’une garantie hypothécaire.

- Les droits de mutations (4,80%) à l’issue du contrat portent sur la valeur résiduelle en fin de contrat. Cette valeur résiduelle est généralement très faible (1€).

Inconvénients :

- Le crédit bail offre moins de souplesse que le crédit classique la société n’étant propriétaire du bien qu’après avoir levé l’option d’achat (valeur résiduelle).
Il est possible de prévoir une levée d’option anticipée vers la 8ème année en général.

- En cas de dépôt de bilan les loyers versés sont définitivement perdus.

- A l’issue du contrat de crédit bail, il y a obligation de réintégrer, en plus du terrain, le différentiel entre l’amortissement financier (15 ans maximum) et l’amortissement fiscal (20 à 25 ans selon le type de bien financé).
Cette réintégration a pour effet d’accroître la base d’imposition lors de la levée d’option, cette réintégration étant constatée en « produits exceptionnels ».

- Afin de limiter l’impact de cette mesure il est possible d’amortir 95% du prix du bien sur 12 ans et 5% jusqu’à la 15ème année. La réintégration portera sur les 5/20ème de la valeur d’origine du bien d’où une économie d’impôt.
Par contre nécessité de publier le contrat et en cas de dépôt de bilan entre la 12ème et la 15ème année, les loyers versés seront perdus.

- A l’issue du contrat de crédit bail, la SCI « translucide » ne sous loue plus le bien mais le loue directement à la société d’exploitation.
Elle change de régime fiscal et passe des BNC aux revenus fonciers.
Ce changement de régime vaut mutation, et la SCI devra constater la plus value entre le prix d’origine du bien et sa valeur de marché lors de la levée d’option.
Cette plus value dite « latente » sera constatée mais ne sera payée que lors de la vente ou de la transmission de l’immeuble.
L’option à l’IS permet d’éviter la constatation de cette plus value latente, la SCI conservant à l’issue du contrat de crédit bail, le même régime fiscal. Mais cette option à l’IS aura un impact sur le calcul de la plus value en cas de cession.

Plus values de cession :

SCI Translucide (au foncier) :

La plus value sera calculée par différence entre le prix de vente et le prix de revient du bâtiment majoré de 7,5 % et de 15 % si le bâtiment est détenu depuis plus de 5 ans.

De ce montant, qui sert d’assiette à la plus value, sera déduit 10 % par année de détention à compter de la 6ème année.
Une déduction supplémentaire de 1 000 € vient s’imputer sur le montant obtenu pour déterminer l’assiette définitive de la plus value.
A cette assiette sera appliqué un taux de 27 % qui déterminera le montant de la plus value.

Pour une SCI au foncier, la cession sera exonérée de plus value si le bâtiment est détenu au moins 15 ans.

Investissement par la société ou une SCI à l’IS :

La cession entre dans le champ d’imposition des plus values professionnelles.

Cette plus value est déterminée par différence entre le prix de cession et la valeur d’origine du bien diminuée des amortissements pratiqués.

Le prix net de cession est calculé en déduisant du prix de cession les frais liés à la transaction (commission d’intermédiaire et/ou d’agence).

L’imposition sur ce prix net de cession est de 15 % jusqu’à concurrence de
38 112 € et de 33,33 % au-delà.